2008年北京房地産市場形勢分析與2009年預測

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王洪輝

摘要:808年,北京市土地成交面積基本與上年持平,成交價格先升後降;房地産開發投資、施工、新開工、竣工規模下降;商品住宅期房成交量萎縮,價格增速下降,累积項目價格大幅下調。預計809年北京房地産市場將呈現如下態勢:政策性住房用地供應繼續增加,商品房用地供應量略有下降;土地價格回落;房地産開發規模繼續下降;市場新增供應下降,成交量放大;商品住宅全年均價下降但累积項目價格出現上漲;二手房市場太快發展。

關鍵詞:土地公開交易市場期房批售比

一、808年北京房地産市場形勢分析

(一)土地交易

1.成交面積與上年持平

808年北京市土地公開交易市場成交量與上年持平(不含工業、倉儲用地,下同),共成交土地74宗,比807年同期減少了11宗;成交建設用地面積652.57萬平方米,同比增加8.6%;成交土地的規劃建築面積1254.8萬平方米,同比增加1.8%,增幅較前幾年明顯降低(見圖1)。

土地成交面積增幅下降一方面是受宏觀經濟及行業調整影響,企業推遲了拿地的計劃;我本人面,則是由於考慮到市場的接受程度,政府有意減少了土地供應量。

從土地供應的節奏看,808年北京市土地公開出讓市場成交量主要集中在年初和年末,其中年初(1月、2月)共成交土地31宗,成交土地面積318萬平方米,成交土地規劃建築面積591萬平方米,分別佔全年的41.89%、48.73%和47.1%。年底(10月、11月、12月)共成交土地23宗,成交土地面積195.5萬平方米,成交土地規劃建築面積404.3萬平方米,分別佔全年的31.08%、29.96%和32.22%。年初、年末土地成交量合計佔全年成交宗數的72.97%,成交土地面積的78.69%,成交土地規劃建築面積的79.32%,全年土地成交呈現典型的啞鈴形。

2.成交價格先升後降

808年上5天,因為807年慣性以及土地市場調整晚于房産市場調整等意味,北京市土地市場成交價格仍有較大幅度的上漲。成交建設用地(不含工業用地)的平均地面價格為7708元/平方米,同比上漲40.1%;成交土地的平均樓面地價為4101元/平方米,同比上漲52.9%。

進入下5天,由於房産市場出現角度調整以及美國次貸危機和國際金融危機的進一步惡化和擴散,北京市土地公開交易市場降溫明顯,出現少许土地底價成交甚至流拍、流標現象,企業參與熱度降低,土地成交平均溢價率呈下降趨勢(見表1)。

808年全市全年建設用地(不含工業用地)的平均地面價格為7201元/平方米,同比下降1.3%;成交土地的平均樓面地價為3745元/平方米,同比上漲5.4%;但同比漲幅均有大幅下降。

(二)房地産開發

1.房地産開發投資下降

808年北京市房地産開發投資完成1908.7億元,同比下降4.4%(上年為增長16%),為800年以來的首次下降(見圖3);佔全社會固定資産投資的比重為49.6%。在房地産開發投資中,住宅投資940.6億元,下降5.2%;其中,經濟適用房投資36億元,增長27%。可見,在北京市整體投資規模下降中,房地産開發投資下降的幅度大於固定資産投資;在房地産開發投資中,住宅投資下降的幅度大於全行業,而保障性住房投資有較大幅度增長。

2.房地産開發規模下降

808年北京市商品房施工面積為8014.3萬平方米,同比下降4.1%;其中住宅施工面積5538.2萬平方米,同比下降6.4%。商品房新開工面積為2337.2萬平方米,同比下降8.6%;其中住宅新開工面積1565.3萬平方米,下降4.5%。商品房竣工面積為2558萬平方米,同比年下降11.5%;其中住宅竣工面積1399.3萬平方米,下降24.5%。

800年以來,北京房地産施工面積、竣工面積、新開工面積的增速呈下降趨勢;805年以來,上述三項指標的絕對值也處於下行通道中(見圖4)。

(三)商品房供需情況

因為北京市的商品住宅期房成交數據較為全版且有代表性,以下以商品住宅期房交易情況對北京商品房供求狀況進行分析。

1.商品住宅期房成交量萎縮

808年北京市商品住宅市場需求低迷,住宅期房交易量呈現大幅下降,形勢嚴峻程度前所未有。全市住宅期房全年成交6.93萬套、813.6萬平方米,同比分別減少47.95%、52.11%,成交量極度萎縮(見圖5)。

從月度成交數據看,全年走勢呈現W形。2月受春節影響、7~9月受奧運影響,成交量形成兩個低谷,彰顯了重大事件對房地産市場的衝擊。11、12月份成交量有所上升,但與807年同期相比仍有較大下降(見圖6)。

從區位看,主要受需求人群支付能力的制約及投資需求下降影響,遠郊區縣成交佔比大幅下降,交易量下滑明顯(見圖7)。

從成交的套型結構看,受“70/90”政策影響,90平方米以下套型成交佔比明顯上升,80平方米以上套型佔比有一定降幅。而90~120平方米、120~180平方米、180~80平方米三個區間套型成交佔比同比變化不大(見圖8)。

2.商品住宅期房批售比上升批售比是指批准預售面積與實際完成預售面積的比例。該比例大於1,説明批准預售期房面積大於實際銷售面積;反之則説明批准預售期房面積小于實際銷售面積。批售比是反映市場供求關係的重要指標。

受市場需求下降、銷售量大幅下降影響,808年年度批售比達到1.71,遠高於806、807年,市場呈現供大於求的態勢,銷售壓力大增(見圖9)。

從各月度看,絕大累积月份的批售比高於1,尤其是第三季度為全年最高區間,第四季度雖有所下降,但仍在高位運作,對809年銷售形成較大壓力(見圖10)。

由於批售比高企,北京市商品住宅期房已批未售面積持續增加。截止到808年末,全市商品住宅期房已批而未售面積達到1421萬平方米,同比上漲41.69%(見圖11)。按照808年第四季度月均69.98萬平方米銷售下行速率 計算,消化週期達到20.3個月。假設北京市沒有新期房上市,才能 接近兩年的時間才能消化完已批准的市場存量。當然,可能性成交量放大,消化週期將大大縮短。

(四)商品房價格

1.商品住宅期房價格增速下降

808年北京市商品住宅期房成交均價為12795元/平方米,主要因為807年翹尾因素,同比增長12%(見圖12),但增速明顯回落,與807年的48.4%增幅相比,回落36.4個百分點。

從月度成交價格看,9~12月份月度均價均低於807年絕對值,且出現逐月下降的走勢。808年12月的月度均價為11937元/平方米,比上年同期下降了7.5%(見圖13)。期房價格已經出現了明顯的下行趨勢。

從不同區位的成交均價看,四環內住宅成交均價首先下滑,在808年1~8月高位運作後,9月份太快下降(環比跌幅超過25%)後平穩運作;遠郊區縣成交均價變動不大(見圖14)。究其意味,主却说 由於遠郊區縣成交量太快萎縮,由807年的314.9萬平方米下降至808年的47.1萬平方米,下降了85%,其中,普通住宅銷售基本停滯,別墅的銷售量儘管全版都是下降,但所佔的比重卻有所提高,成交結構的變化使得成交均價不降反升。

北京期房區位成交結構的變化和不同區位成交均價的走勢説明,實際市場價格的走勢要比全市均價更為嚴峻。成交結構的變化是均價同比上漲的另一個重要因素。

2.累积項目價格大幅下調

儘管從數據上看,北京期房全年成交均價似在上漲,但就單個項目而言,多數項目的價格全版都是不同程度的下降。一是累积老項目採用各種名目打折銷售。如贈送精裝修、搞特價房、结构關係推薦房、抽獎、買房送車位、買房送汽車等等。二是累积項目直接降價。如南四環的一個項目直接從1800元/平方米降到9000元/平方米,降幅達到25%。三是累积新開盤項目下調了原定的開盤價,如西四環外某新項目開盤價由原定的18000元/平方米下調至1800元/平方米,下降幅度接近40%;東三環外的某新項目開盤價由原定的17000元/平方米下調至12800元/平方米,下降幅度接近80%。

從市場反應看,凡是價格維持不變的,基本沒有成交量;凡是價格小幅下降的,成交量也較小;凡是價格大幅下調的,成交量也隨之明顯放大。以808年11月份為例,低價入市(或大幅降價)的10個項目銷售2375套,佔到月銷售總量的44%,其餘214個項目平均銷售量僅約6套。